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先推危老、後攻都更 三大挑戰正待解決

發表日期:2019-07-03
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先推危老、後攻都更  三大挑戰正待解決

採訪、撰文:沈寧靜

 

據統計,目前台灣危老建物重建的申請案,全國已達273件,其中已核定148件,光今年5月單月就受理52件,是過去該條例上路7個月才能達到的目標。專業總動員的都更若能迅速進行,不僅提振民眾信心,也可讓大家生活得安心,讓高齡者在便利的居住空間中安享幸福

 

台灣正面臨雙老問題窘境,從人口結構來看,根據國發會公布的資料顯示,我國已於1993年成為高齡化社會,2018年轉為高齡社會,推估將於2026年邁入超高齡社會。2065年每10人中,約有4位是65歲以上老年人口,而此4位中即有1位是85歲以上之超高齡老人。

 

在房屋老齡化上同樣令人擔憂,尤其台北市為首善之都,但屋齡老化卻最為堪憂,屋齡30年以上的老屋有9萬多棟,50年以上的有2萬多棟,值得政府及社會大眾關注的是,50年代末期興建的4至5樓老公寓,換算一下興建日期迄今,也差不多要50歲高齡,預計從2020年起大量加入「半百俱樂部」的房子越來越多,未來10年是高峰期,總計有4萬4,799棟,未來每年還將以萬為單位的戶別在急遽增加,北市將慢慢邁入「高齡化房市」。

 

可想像的是,65歲以上長者,居住在搖搖欲墜的老屋裡頭,先不論公寓爬上爬下的不便性,或是相關無障礙設施是否足夠,光是耐震或是50年以上屋齡本身有安全性等問題,在在都是挑戰。

 

目前都更危老進度有別於過去的牛步,件數及進度都在往目標前進,但修法內容,包含容積獎勵等等條件,民眾仍有些質疑,如容積獎勵不明確、看得到卻吃不到,以及獨厚財團,甚至是資金從何而來。

 

改建或都更誘因不強

 

針對容積獎勵的部分,住商不動產企劃研究室經理徐佳馨認為,雖然有容積獎勵,不過因為個案狀況不同,會有所落差。而且每一位參與都更的住戶,只要是在容積率低或是臨路窄的,幾乎沒有都更的誘因,因為以目前的條件來說,既有建物都是蓋好蓋滿,從頂樓加蓋、陽台外推、庭院違章,甚至將地下室變身為住家臥室,空間比法定空間更大,多出來的使用空間也不用繳納稅款或租金,就算把1坪換1坪的口號喊到聲嘶力竭,對這些原屋主根本沒有都更或是改建的誘因。

 

房產專家Sway直言,容積獎勵不明確,有些還是看得到吃不到。舉例來說,根據今年5月通過的都市更新建築容積獎勵辦法來看,取得綠建築證書,可依下列等級給予獎勵容積:一、鑽石級:基準容積10%。二、黃金級:基準容積8%。三、銀級:基準容積6%。四、銅級:基準容積4%。五、合格級:基準容積2%。

 

其他還包含智慧建築證書、無障礙住宅建築標章、耐震設計標章等等;試問哪棟大樓可以不計建造成本,只為了取得容積獎勵。更遑論各項的細則範圍在哪裡,容積獎勵也不明確,這就是一盤上等牛肉放在那裡,看起來很好吃,卻讓你吃不到。

 

解方不能只給蘿蔔,還要給棒子

 

至於獨厚財團,徐佳馨說,關鍵在於財團多數持有標的物產權單一,整合容易,自然能搭上政策順風車。但有些都更案的土地,例如自有辦公室或是廠房等,都是利用都更的名義爭取容積獎勵,但把這些建物的屋齡攤開來看,甚至是沒有改建的急迫性,這就是為什麼大家內心明白,財團利用都更名義,只是為了多爭取利潤罷了。

 

Sway補充,整個獎勵就是有點莫名其妙,例如我們路上看到烏賊車在跑,製造空氣污染,解決辦法是買一輛新的車子給車主嗎?當然不是,政府會祭出罰則,不限期改善就是罰鍰。但對於危老這個議題來說,也需要政府公權力介入判斷,房子是老舊還是危險,由專業的結構技師可以判斷危險與否。

 

Sway說,對目前危老的解方,就是不能只給蘿蔔,還要給棒子。假設房子是有危險性,如三、四級地震來時有倒下的危險,政府怎麼可以放任屋主繼續居住呢?當然是必須限期改善,或甚至拆除改建。屋主都要有個觀念,就是買房子需要維護,買房子不是只為了投資理財,你既然買了房子就要有責任維護好。不要大樓外牆脫落砸到人,才正視相關議題。建議政府直接祭出罰鍰,跟烏賊車的狀況一樣。不要只有獎勵容積,對於危險的建物還是要祭出罰則。

 

Sway說,這就跟病識感一樣,如果社會大眾對於房子是需要維護,而不是拿來理財投資,對於建物本身的居住安全等條件就會有動力去改善。

 

「容積獎勵」勾起人性貪婪

 

台北市地政局前局長李得全曾經在臉書貼文,提及都市更新中的「容積獎勵」勾起人性的貪婪,容積送越多,大家爭得越兇,都更變成暴利戰場。因此,李得全呼籲,應把都更容積獎勵廢除、回歸都市計劃法,勿再濫給容積。

 

政府為了推動都市再生卯足全力,因此當初都更給予容積獎勵,出發點是單純的「獎勵」性質,希望提供一個誘因給屋主、建商,讓屋主和建商願意參與都更。但是此舉卻低估人性的貪婪,畢竟在人性的貪婪驅使下,這種獎勵性質有可能變質。在整體社會良善循環之下,屋主願意自掏腰包來做老屋改建,但因有了容積獎勵,建商不只願意替屋主免費蓋新房子,甚至補助施工期間的租屋費。但取消容積獎勵也不是唯一正途,畢竟把容獎拿掉之後,原本應該改建的老房子,或是建商應該賺到的合理利潤被抽掉了,對於民眾、社會甚至經濟運轉,都非好事。

 

自辦都更須多花心思籌措資金

 

至於資金也是大家關心的事情,與建商協議合建的型態,住戶不用自行出資,在協議合建的架構下,由於住戶已經與建商協調好分配的比例,建商直接以分配房產的方式折抵建築成本。由於建商備有資金,也熟知借貸相關的程序以及條件,更容易找到連帶保證人。

 

若是自辦都更可用土地抵押取得銀行融資,也就是由住戶自組更新會主導,或是由代理實施者代為進行,那就要在資金的籌措上多花心思。想要順利獲得銀行融資最主要有兩個要件:「土地擔保」以及「連帶保證人」。首先,土地擔保所指的就是拿要更新的土地抵押來籌措資金,而且必須設定銀行為土地抵押權的第一順位。而連帶保證人是銀行為了確保當還款人無力償還的時候,還有其他保證人可以代為支付借款。

 

金融機構對都更有強力推動效果

 

近年為了衝都更,金管會開放金控及銀行旗下資產管理公司(Asset Management Corporation,簡稱AMC)參與,放寬AMC依都更條例或危老條例擔任實施者或起造人時,得挹注資金及購置不動產。對於都更及危老重建案可購買不動產及挹注資金,承接屋主或地主釋出的不動產,可投入資金動能約300億元,此時金融機構對都更案,具有強力推動效果。

 

注資部分,首先危老改建以及都更的過程中,會發生不少費用,包含危老鑑定費用等,倘若屋主不願先出,資產管理公司可先注資。第二,為利資產管理公司配合政府政策主動以持有的不動產辦理都更,放寬資產管理公司在持有不動產加值利用,包括修繕、合建、參與都更等。第三,現行規定資產管理公司得投資源自法拍市場及政府機關公開標售的資產,為利業者遵循,明定政府機關,包含各級政府機關、國營事業、公營事業及政府捐助的財團法人。

 

為了讓民眾對都市再生產生信心與共識,內政部先推危老、後攻都更,光是今年5月單月申請件數便超過50案,已經達成上路7個月才能達到的件數。統計至5月底,已受理案件達273案,核定數為148案。等同平均每天超過1案的速度增加,這是以過去10倍的速度在滾動,也可說是全民「專業總動員」,包含地價師、結構技師、都市計劃技師等,是台灣所有專業界同心協力,共同努力的成果。

 

尤其總統蔡英文上任以來,為解決住宅問題,包括廣建社會住宅、推動都市更新等,這兩、三年來已有不少成果,尤其去年底通過都更條例修正草案後,加上危老條例的突破,對整個房市有很大助益,期望台灣社會在雙老衝擊下,提前做好萬全準備,迎接安居樂業的幸福生活。

 

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