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都市更新經濟論壇

發表日期:2017-10-20
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從「防弊」轉為「興利」 走出都更新路
都市更新政策須從「防弊」轉到「興利」、從「單元獎勵」走向「多元共享」,
讓都更成為帶動國家經濟內需的火車頭。

採訪、撰文:薛雅菁

中華都市更新全國總會9月2日舉行都市更新經濟論壇,與談人包括內政部政務次長花敬群、台灣金融研訓院院長黃博怡、中華都更全國總會理事長吳錦宗、華南金控暨華南銀行董事長吳當傑、大陸建設董事長張良吉、都市更新研究發展基金會執行長丁致成等,共同探討今年都市更新經濟論壇的宏觀課題。

蔡英文總統相當重視此次都市更新經濟論壇,特別發布賀電,期盼藉此論壇建構民眾參與機制,活化城市再造機能,體現都更核心價值。


都更政策應從「防弊」轉為「興利」
吳錦宗致詞時開宗明義表示,希望政策能從過往的「防弊」心態,轉為「興利」,透過回歸興利共贏經濟的觀念,讓都更走出一條路。他強調,都更容積率獎勵措施本質是國家的政策資源,政府不一定要花錢,也不會造成財政負擔,但如何適法且不會圖利少數人,並避免造成居住環境壓力,相當值得探討。

吳錦宗指出,目前都更實務推動最大的困境在於,要滿足住戶「免費室內1坪換1坪」的期盼,因此政府必須詳盡規劃更新單元內,地主提供相對的增額容積回饋活代金作為對價,落實使用者付費,才能增進地主與實施者樂於合作改建,加速都更發展。

他說,為此,都更全國總會提出的五贏經濟,包括滿足地主安全新居目的、激勵實施者參與都更產業、增加國民就業機會、擴大全民可享用的公益資源以及活絡總體經濟等,藉此讓都更戶、實施者、內需經濟、弱勢民眾與政府都能成為贏家。

 

都市更新三法啟動,加速都更速度
「永春案絕不能再發生,」花敬群主講時語重心長的這麼說。根據統計需求,目前全台灣屋齡30年以上的老屋達384萬戶,10年後屋齡30年以上的老屋增至596.9萬戶,20年後來到739.7萬戶。然而2006∼2016年全國核定的都市更新事業計畫只有437案,每年平均40案,以每案平均粗估50戶,每年也只有2,000戶,與需要都更的戶數相比,差距甚大。預計未來30年內老舊建物需全面更新,每年需要執行25萬戶建物重建,換算起來要推動5,000件都更案。

在台灣太多待重建老舊建築下,光靠地主自主更新與政府為實施者的都市更新緩不濟急,張良吉建議,不動產開發商可在政府協助下參與都更,唯有誠信面對地主、健全財務計畫,以及盡量簡化行政程序,並輔以在容積鼓勵與稅捐減免的誘因下,跨出都更目前困境。

為了加速危險及老舊建築物整合重建,保障國民生命財產安全。立法院已三讀通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(簡稱危老條例),明定適用範圍除了危險建築物可直接適用外,經結構安全性能評估未達最低等級,或30年以上建築物之耐震能力未達一定標準、且改善不具效益或未設置升降設備,均可適用。

至於民眾最關心的容積獎勵方面,最高為基準容積的1.3倍,或原建築容積的1.15倍。在條例施行3年內申請者,更可額外給予基準容積10%的獎勵,最高獎勵到40%。在重建基地的建蔽率及建築物高度,授權地方政府訂定標準酌予放寬。

在賦稅方面,條例施行5年內申請者,除了重建期間的地價稅免徵外,重建後的地價稅及房屋稅減半徵收2年。若重建前後均未移轉所有權,房屋稅減半徵收期間更可延長到10年,換句話說,房屋稅減半徵收期間最長可至12年。

 

擴大金融機構參與方能活絡都更動能
花敬群期許,在都市更新三法推動下,未來能加速都更速度,同時強調金融參與才是都更成敗的重要關鍵,利用都更基金提供信用保證,以協助自主都更按籌措實施經費,以及放寬金融機構都更建築融資限制,提升財務可行性,才能讓都更大步向前走。

丁致成則提出,因應都更案件推動的不確定性、風險性,應推動都更創投基金(VentureCapital),透過集資概念來分攤風險,並建議由「建商投資公會」結合「金融投資業」共同設立,同時建議伴隨政府補助款的支援,才能引入民間投資帶動產業。他強調政府有公權力、民間企業有經營能力,公私合作才能創造最大公共利益。

吳當傑認為,擴大金融機構的參與,才能活絡都更動能。相較過往政府對都更議題的各項推動計畫,近期最大特點在於重視金融機構的角色參與,如蔡總統在2016年11月強調,安全堪慮老舊住宅須盡速處理,以及老屋更新推動配套措施外,更提出公股行庫要積極參與都更。

為此,金管會在2017年4月修正《商業銀行投資不動產辦法》,銀行參與都更後的自用不動產比率從50%降低至20%,而且將取得自用不動產時間從2年放寬到7年。

財政部自3月份起,要求各公股銀行依照都更的劃定單元、整合、提交事業計畫與權利變更4大階段,按季管考每家公股行庫對於所參與都更案的進度。此外,內政部也建議修正《都市更新條例》讓銀行辦理都更放款時,得免除《銀行法》第72-2條的限制,讓都更獲得資金活水。

近年來所推動的「以房養老」政策,也是後續都更金融機制的一項基礎,藉此減少高齡屋主對於都更計畫的疑慮。

吳當傑建議,公股行庫自有行舍可帶頭推動都更,尤其是公股行庫自有行舍多位於市中心商圈,隨著數位金融趨勢實體通路需求下降,改建後多餘空間可回饋政府作為公益使用。此外,為了深化金融機構參與都更,建議可規劃都更教材與課程,培育都更業務種子人員、建立都更個案雙向溝通平台及追蹤機制,並積極參與住戶大會,協助解說都更問題,將能加速達成共識。
 

都市更新能為台灣經濟風華再造加油添薪
黃博怡在當天的專題演講,從經濟學者的角度分析,都市更新如何為台灣經濟風華再造加油添薪。

他首先從台灣人均GDP講起,分析1982年台灣人均GDP為2,676美元,是同時期韓國的1.35倍、中國的9.49倍。到了2016年,台灣人均GDP為22,044美元,但只剩韓國的8成、中國的2.72倍。進一步分析亞洲四小龍人均GDP走勢所透露的訊息顯示,韓國人從2003年開始超越台灣,而新加坡從2004年開始超越香港,這個趨勢直到現在都是如此。

黃博怡指出,之所以會造成這種結果,主要是1997年的東亞金融危機與香港回歸中國這2大因素,讓韓國、香港與新加坡受傷嚴重,卻也藉此機會改善產業結構重新爬起。韓國打造三星、LG與現代等品牌優勢,創造就業機會與發揮長尾效應,中國則搶走台灣的供應鏈。

黃博怡認為,面對中、韓崛起,台灣經濟若要風華再造,都更扮演舉足輕重的角色。當前台灣經濟難題的本質不單純是景氣循環問題,而是更嚴肅經濟結構轉型,同時還要面對人口與住宅快速老化的問題,更重要的是台灣在世界經濟舞台能否找到好位置。

他進一步表示,經濟學家熊彼得曾說過,經濟動態發展要靠創新,但創新必須要有金融做後盾支持,因此政府必須要更重視創業家與金融家。台灣金融研訓院這一年半來,已3次用都更金融作為《台灣銀行家》雜誌的封面故事專題,顯示重視程度。研訓院倡議,讓金融成為邁向美好社會最重要的支點,並強調金融是提升都會競爭力的核心希望工程。

黃博怡建議,政府應借鏡日本經驗,啟動金融機制建立台灣都市更新典範,如東京與大阪都更計畫列入國家經改重要施政、日本住宅金融支援機構JHF三大管道協助都更、不動產管理與處分信託,以及資產證券化等,透過建立都更金融機制才能確保未來台灣的都更之路更順遂,創造都市永續發展。

〈文章來源出處:台灣銀行家 [第94期]〉